Słownik

38 haseł, które wracają przy planie miejscowym, księdze wieczystej, wycenie i umowie. Każde hasło ma stały adres, więc możesz podać komuś link do jednej definicji.

CChłonność działki

Liczba mieszkań albo domów, które zmieszczą się na działce przy parametrach planu miejscowego albo warunków zabudowy. Liczy się ją od powierzchni całkowitej nadziemnej, przez PUM i średnią wielkość lokalu, a potem sprawdza, czy zmieszczą się wymagane miejsca postojowe. W planie ogólnym gminy chłonność oznacza co innego: liczbę mieszkańców, których mogą przyjąć niezabudowane tereny w strefach mieszkaniowych. Chłonność działki jest punktem wyjścia do wyceny gruntu metodą pozostałościową.

Zobacz: Wartość rezydualna gruntu. Podstawa: rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758), § 3; metodologia serwisu

DDecyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU)

Decyzja wydawana przed pozwoleniem na budowę i przed warunkami zabudowy, gdy przedsięwzięcie może znacząco oddziaływać na środowisko. Dla zabudowy mieszkaniowej z infrastrukturą próg wynosi 4 ha powierzchni zabudowy na terenie z planem miejscowym i 2 ha bez planu, a na obszarach chronionych odpowiednio 2 ha i 0,5 ha. Powierzchnia zabudowy obejmuje cały teren przekształcany przez inwestycję, a kolejne etapy osiedla się sumują. Dla osiedla decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Zobacz: MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Podstawa: ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 670), art. 71–75; rozporządzenie RM z 10.09.2019 (Dz.U. 2019 poz. 1839), § 3 ust. 1 pkt 55

Dostęp do drogi publicznej

Bezpośredni dostęp działki do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowioną służebność drogową. Bez takiego dostępu gmina nie wyda warunków zabudowy, a podział na nowe działki budowlane nie zostanie zatwierdzony. Dojazd „utarty” przez cudzy grunt nie jest dostępem w rozumieniu ustawy. Na osiedlu domów dostęp trzeba zapewnić każdej nowej działce, zwykle przez udział w działce drogowej albo przez służebność wpisaną do księgi wieczystej.

Zobacz: Podział nieruchomości. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 2; ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 93 ust. 3

EEwidencja gruntów i budynków (EGiB)

Prowadzony przez starostę rejestr danych o działkach, budynkach i lokalach: numerach działek, powierzchni, użytkach gruntowych i klasach gleboznawczych, właścicielach i władających oraz numerach ksiąg wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej wydaje starosta, a w mieście na prawach powiatu prezydent miasta. Ewidencja nie rozstrzyga o własności, ale pokazuje, czy na działce jest grunt rolny wysokiej klasy, las, woda albo droga.

Zobacz: Wypis i wyrys. Podstawa: Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 20, 24 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1151)

IIntensywność zabudowy

Stosunek sumy powierzchni kondygnacji budynków do powierzchni działki budowlanej (w planie miejscowym) albo terenu (w warunkach zabudowy). Nadziemna intensywność zabudowy liczy tylko kondygnacje nadziemne i to ją plan miejscowy musi określić jako maksimum i minimum. Intensywność 1,2 na działce o powierzchni 10 000 m² oznacza najwyżej 12 000 m² powierzchni kondygnacji nadziemnych. Plany sprzed 24 września 2023 r. mogą definiować intensywność inaczej, na przykład razem z balkonami, dlatego zawsze czytaj słowniczek uchwały.

Zobacz: Powierzchnia całkowita zabudowy (PCN). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 31–33, art. 15 ust. 2 pkt 6

KKsięga wieczysta (KW)

Prowadzony przez sąd rejonowy rejestr stanu prawnego nieruchomości. Ma cztery działy: pierwszy, podzielony na część I-O z oznaczeniem nieruchomości i I-Sp z prawami związanymi z własnością; drugi z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym; trzeci z ograniczonymi prawami rzeczowymi, roszczeniami i ograniczeniami w rozporządzaniu; czwarty z hipotekami. Treść księgi można bezpłatnie przejrzeć po numerze w serwisie ekw.ms.gov.pl, a dokumentem jest odpis z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Zobacz: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podstawa: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 25 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066)

LLinia zabudowy

Linia na rysunku planu miejscowego albo w warunkach zabudowy, która wyznacza, gdzie mogą stanąć budynki. W planach linia nieprzekraczalna oznacza zwykle granicę, której ściana budynku nie może przekroczyć, a linia obowiązująca miejsce, w którym ściana ma stanąć. Ustawa ani rozporządzenia nie definiują tych pojęć, więc ich znaczenie wynika ze słowniczka planu i z orzecznictwa. Linie zabudowy od dróg, lasów i sieci potrafią zabrać część działki, czego wskaźniki planu nie pokazują.

Zobacz: MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 15 ust. 2 pkt 6; rozporządzenie Dz.U. 2026 poz. 1192, zał. nr 2

MMetoda pozostałościowa

Metoda wyceny w podejściu mieszanym: wartość nieruchomości przed robotami budowlanymi to różnica między jej wartością po wykonaniu robót a kosztami tych robót, finansowania i zyskiem inwestora. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości pozwala ją stosować, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, a ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pierwszeństwo podejściu porównawczemu i dochodowemu. Tą samą logiką deweloper liczy cenę, jaką może zapłacić za grunt pod osiedle.

Zobacz: Wartość rezydualna gruntu. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151–152 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); rozporządzenie Dz.U. 2023 poz. 1832, § 16–18

Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP)

Rachunek bankowy, na który nabywcy wpłacają pieniądze za mieszkanie albo dom kupowany od dewelopera; deweloper musi zapewnić jeden z dwóch rodzajów. Z otwartego rachunku bank wypłaca środki po zakończeniu kolejnych etapów budowy, a ostatnią część po przeniesieniu własności na nabywcę; z zamkniętego wypłaca wszystko jednorazowo po przeniesieniu własności. Przed wypłatą bank sprawdza między innymi tytuł dewelopera do gruntu i pozwolenie na budowę. Od wpłat nabywców deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Zobacz: Przychód z projektu (GDV). Podstawa: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 6–17 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880)

MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego)

Uchwała rady gminy, która ustala przeznaczenie terenów i zasady zabudowy: linie zabudowy, nadziemną intensywność, udział powierzchni zabudowy i biologicznie czynnej, wysokość zabudowy oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania. Jest aktem prawa miejscowego, więc wiąże właściciela i urząd wydający pozwolenie na budowę. Tereny zabudowy mieszkaniowej oznacza symbolami MW (wielorodzinna) i MN (jednorodzinna). Plany uchwalone przed reformą zachowują moc; od 1 lipca 2026 r. gromadzi je Rejestr Urbanistyczny.

Zobacz: Plan ogólny gminy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14–15; rozporządzenie Dz.U. 2026 poz. 1192

OObszar uzupełnienia zabudowy (OUZ)

Nieobowiązkowa część planu ogólnego, w której można wydawać warunki zabudowy dla nowych budynków. Wyznacza się go metodą z rozporządzenia: wokół grup co najmniej pięciu budynków położonych nie dalej niż 100 m od siebie tworzy się bufor 50 m, dołącza luki do 5000 m² i odejmuje pas 40 m przy zewnętrznej granicy. Gmina może obszar ograniczyć albo w ograniczonym zakresie rozszerzyć. Działka poza OUZ co do zasady nie dostanie warunków zabudowy na nowy budynek.

Zobacz: Warunki zabudowy (WZ). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13a ust. 4 pkt 2 lit. a, art. 61 ust. 1 pkt 1a; rozporządzenie MRiT z 2.05.2024 (Dz.U. 2024 poz. 729)

Opłata adiacencka

Opłata na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustalana decyzją wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Dotyczy trzech sytuacji: podziału na wniosek właściciela (do 30% wzrostu wartości, w ciągu 3 lat od ostatecznej decyzji podziałowej), scalenia i podziału (do 50%) oraz budowy drogi albo sieci, do której działka zyskała dostęp (do 50%, w Specjalnej Strefie Rewitalizacji do 75%). Stawkę ustala rada gminy uchwałą; jeśli w dniu podziału uchwały nie było, opłaty z tytułu podziału się nie ustala.

Zobacz: Podział nieruchomości. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 98a, 107, 144–146 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399)

PPlan ogólny gminy

Akt prawa miejscowego uchwalany dla całej gminy, który zastąpił studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania; studia straciły moc najpóźniej 31 sierpnia 2026 r. Plan ogólny dzieli gminę na strefy planistyczne, ustala gminne standardy urbanistyczne i może wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy. Od 1 września 2026 r. nowe warunki zabudowy można uzyskać tylko w gminie, w której plan ogólny wszedł w życie. Plan ogólny nie jest podstawą pozwolenia na budowę, ale wiąże przy planach miejscowych i warunkach zabudowy.

Zobacz: Strefa planistyczna. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13a–13m; ustawa z 7.07.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1688) w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 781

Podział nieruchomości

Wydzielenie z jednej nieruchomości kilku nowych działek, zatwierdzane decyzją wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na podstawie projektu przygotowanego przez geodetę. Podział musi być zgodny z planem miejscowym, a gdy planu nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie; każda nowa działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Działki wydzielone pod drogi publiczne przechodzą na gminę za odszkodowaniem. Po podziale hipoteka obciąża wszystkie nowe działki, a gmina może pobrać opłatę adiacencką.

Zobacz: Dostęp do drogi publicznej. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 92–100 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 76

Powierzchnia biologicznie czynna (PBC)

Teren zapewniający naturalną wegetację i retencję wód opadowych, teren z ciekami i zbiornikami wodnymi oraz 50% powierzchni tarasów, stropodachów i innych powierzchni z wegetacją, o powierzchni co najmniej 10 m². Plan miejscowy określa minimalny udział PBC w powierzchni działki budowlanej. W strefach mieszkaniowych planu ogólnego (SW i SJ) minimum wynosi 30%, a w obszarze zabudowy śródmiejskiej plan miejscowy może je obniżyć do dwóch trzecich tej wartości. Wysoki udział PBC zmniejsza miejsce na budynki i parkingi naziemne.

Zobacz: Strefa planistyczna. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 28–29; rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758), zał. nr 1

Powierzchnia całkowita zabudowy (PCN)

Suma powierzchni wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków na działce, liczonych po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych, bez balkonów, loggii i tarasów. W serwisie oznaczamy ją skrótem PCN (powierzchnia całkowita nadziemna). Plan miejscowy ogranicza ją na dwa sposoby: maksymalną nadziemną intensywnością zabudowy oraz udziałem powierzchni zabudowy pomnożonym przez liczbę kondygnacji; o chłonności działki decyduje mniejsza z tych wartości. Z PCN wylicza się PUM, liczbę mieszkań i koszt budowy.

Zobacz: Intensywność zabudowy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 32–34

Powierzchnia zabudowy (udział powierzchni zabudowy)

Powierzchnia, którą zajmują rzuty poziome budynków na działce. Plan miejscowy określa jej maksymalny udział w powierzchni działki budowlanej, na przykład 35%. Od 9 grudnia 2025 r. do udziału nie wlicza się części budynków zagłębionych poniżej terenu, więc część garażu podziemnego poza obrysem budynku nie zmniejsza dopuszczalnej zabudowy. Udział powierzchni zabudowy razem z liczbą kondygnacji ogranicza powierzchnię całkowitą budynków, a przez nią liczbę mieszkań, które zmieszczą się na działce.

Zobacz: Powierzchnia biologicznie czynna (PBC). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 35 (zm. Dz.U. 2025 poz. 1668)

Prawo pierwokupu

Prawo pierwszeństwa kupna, gdy właściciel sprzedaje rzecz komuś innemu. Z ustawy przysługuje między innymi gminie (na przykład przy niezabudowanej działce nabytej wcześniej od Skarbu Państwa albo samorządu), dzierżawcy i Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przy nieruchomości rolnej oraz Lasom Państwowym. Grunt objęty pierwokupem sprzedaje się pod warunkiem, że uprawniony nie wykona prawa, co do zasady w ciągu miesiąca od zawiadomienia. Gdy pierwokup z ustawy przysługuje Skarbowi Państwa, samorządowi, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna.

Zobacz: Warunek zawieszający. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 596–602; ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109–111; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 3; ustawa o lasach, art. 37a

Przychód z projektu (GDV)

Suma przychodów ze sprzedaży wszystkich mieszkań i miejsc postojowych w projekcie, w branży nazywana GDV (od ang. gross development value). W kalkulatorze serwisu to PUM pomnożony przez cenę za m², przeliczoną na kwotę netto, gdy ceny podano z VAT, plus przychód z miejsc w hali. Od przychodu zaczyna się wycena gruntu metodą pozostałościową. Błąd ceny za m² o kilka procent zmienia wartość gruntu kilkakrotnie silniej, bo grunt jest tylko częścią całego rachunku.

Zobacz: Wartość rezydualna gruntu. Podstawa: metodologia serwisu (kalkulator chłonności)

PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań)

Suma powierzchni użytkowych mieszkań w budynku albo w projekcie, czyli powierzchnia, którą deweloper sprzedaje. Nie obejmuje ścian, klatek schodowych, korytarzy ani pomieszczeń technicznych, dlatego jest zawsze mniejsza od powierzchni całkowitej; w publicznie opisanych budynkach wielorodzinnych stanowi 64–69% powierzchni całkowitej nadziemnej. W złotych za m² PUM deweloperzy podają ceny mieszkań, koszty i cenę gruntu. Od 13 lutego 2026 r. umowa deweloperska określa powierzchnię użytkową według Polskiej Normy obowiązującej w dniu wniosku o pozwolenie na budowę.

Zobacz: Powierzchnia całkowita zabudowy (PCN). Podstawa: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, art. 5a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880); PN-ISO 9836

RRejestr Urbanistyczny (RU)

Publiczny rejestr aktów planowania przestrzennego, prowadzony przez ministra właściwego do spraw budownictwa pod adresem rejestr-urbanistyczny.gov.pl. Działa od 1 lipca 2026 r., dostęp jest bezpłatny, a jego częścią jest e-Wyrys, który na wniosek elektroniczny wydaje wypis i wyrys z planu ogólnego. Gminy uzupełniają dane do 30 listopada 2026 r., więc do tego czasu status działki potwierdzaj także w urzędzie gminy. Wnioski i decyzje o warunkach zabudowy trafią do rejestru od 1 lipca 2029 r.

Zobacz: Plan ogólny gminy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 67d–67j; rozporządzenie MFiG z 26.06.2026 (Dz.U. 2026 poz. 860)

Renta planistyczna (opłata planistyczna)

Jednorazowa opłata, którą wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela zbywającego nieruchomość, gdy jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego. Stawkę określa plan, najwyżej 30% wzrostu wartości, a przepis wiąże opłatę z 5-letnim okresem od dnia, w którym plan stał się obowiązujący. Opłatę ustala się decyzją po otrzymaniu od notariusza wypisu aktu; właściciel może wnioskować o jej ustalenie przed sprzedażą. Plan ogólny renty nie uruchamia.

Zobacz: Opłata adiacencka. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4, art. 37

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada, według której w razie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność albo inne prawo rzeczowe. Rękojmia nie chroni nabywcy w złej wierze ani nabywcy nieodpłatnego i nie działa wbrew wzmiankom o wnioskach. Nie wyłącza też niektórych praw niewpisanych do księgi, na przykład służebności przesyłu i drogi koniecznej, dlatego oprócz księgi trzeba obejrzeć działkę w terenie.

Zobacz: Księga wieczysta (KW). Podstawa: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 5–9

SSłużebność przesyłu

Ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie potrzebnym do utrzymania i eksploatacji sieci: linii energetycznych, gazociągów, wodociągów i rurociągów. Ustanawia się ją za wynagrodzeniem; właściciel może żądać jej ustanowienia, gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy. Służebność przesyłu jest skuteczna wobec nabywcy działki także bez wpisu do księgi wieczystej, bo rękojmia wiary publicznej jej nie wyłącza.

Zobacz: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 305¹–305⁴ (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 7

Strefa planistyczna

Część obszaru planu ogólnego o jednym profilu funkcjonalnym. Ustawa przewiduje 13 stref; dla zabudowy mieszkaniowej liczą się strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) i strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ). Dla każdej strefy gmina określa w katalogu między innymi maksymalną nadziemną intensywność, maksymalną wysokość i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Profil strefy SJ nie obejmuje zabudowy wielorodzinnej, więc bloku w niej nie przewidzi ani plan miejscowy, ani decyzja o warunkach zabudowy.

Zobacz: Plan ogólny gminy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13c; rozporządzenie Dz.U. 2023 poz. 2758, zał. nr 1

TTeren budowlany (w VAT)

W ustawie o VAT grunt przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma, w decyzji o warunkach zabudowy. Sprzedaż niezabudowanego terenu budowlanego przez podatnika VAT jest opodatkowana stawką 23% i nie korzysta ze zwolnienia, które obejmuje tylko tereny niezabudowane inne niż budowlane. Osoba prywatna sprzedająca grunt z majątku prywatnego co do zasady nie jest podatnikiem, chyba że podejmuje aktywne działania typowe dla handlowca, na przykład uzbraja teren albo prowadzi marketing.

Zobacz: Warunki zabudowy (WZ). Podstawa: ustawa o podatku od towarów i usług, art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); wyrok TSUE C-180/10 i C-181/10

UUmowa przedwstępna

Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży; musi określać jej istotne postanowienia. Przy gruncie tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, a zwykła umowa pisemna daje jedynie roszczenie o odszkodowanie. Jeśli umowa nie wskazuje terminu, a w ciągu roku nikt go nie wyznaczy, zawarcia umowy nie można już żądać. Roszczenie kupującego można wpisać do działu III księgi wieczystej.

Zobacz: Warunek zawieszający. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 389–390 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 16

Umowa urbanistyczna

Umowa inwestora z gminą zawierana przy zintegrowanym planie inwestycyjnym, w formie aktu notarialnego. Inwestor zobowiązuje się w niej do realizacji inwestycji uzupełniającej służącej zadaniom własnym gminy, takiej jak sieci uzbrojenia, droga publiczna, przedszkole, szkoła czy zieleń publiczna, albo do pokrycia jej kosztów i kosztów uchwalenia planu. Gmina może w umowie zwolnić inwestora w całości lub części z renty planistycznej. Bez umowy urbanistycznej rada gminy nie uchwali ZPI.

Zobacz: Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 37ed (zm. Dz.U. 2026 poz. 781)

WWartość rezydualna gruntu

Wartość gruntu obliczona jako przychód z projektu pomniejszony o koszty budowy, koszty miękkie, finansowanie i zysk dewelopera. To kwota, którą inwestor może zapłacić za działkę, żeby projekt dał założony zysk. W serwisie podajemy ją w złotych, na m² PUM i na m² działki. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości używa nazwy „wartość rezydualna” w innym znaczeniu: jako wartości nieruchomości po ostatnim roku prognozy w podejściu dochodowym.

Zobacz: Metoda pozostałościowa. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832); metodologia serwisu

Warunek zawieszający

Zastrzeżenie w umowie, które uzależnia jej skutki od przyszłego i niepewnego zdarzenia, na przykład uzyskania pozwolenia na budowę, uchwalenia planu albo niewykonania prawa pierwokupu. Ziszczenie warunku nie działa wstecz, chyba że strony postanowiły inaczej. Własność nieruchomości nie może przejść pod warunkiem, dlatego po jego spełnieniu strony zawierają osobną, bezwarunkową umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego. Gdy strona, której zależy na niezajściu warunku, przeszkodzi mu nieuczciwie, następują skutki takie, jakby warunek się ziścił.

Zobacz: Umowa przedwstępna. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 89–94, 157

Warunki przyłączenia

Dokument, który operator sieci wydaje na wniosek inwestora i w którym określa, czy i na jakich zasadach budynek zostanie przyłączony do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej albo ciepłowniczej. Warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej są ważne rok, a do sieci wodociągowej, gazowej i ciepłowniczej dwa lata. Odmowa z braku warunków technicznych albo brak sieci w planie rozwoju operatora oznacza dodatkowy koszt i czas: inwestor buduje odcinek sieci sam albo czeka na jej rozbudowę.

Zobacz: Dostęp do drogi publicznej. Podstawa: Prawo energetyczne, art. 7; ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, art. 19a

Warunki zabudowy (WZ)

Decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, która ustala parametry nowej zabudowy na terenie bez planu miejscowego. Wydaje się ją tylko przy łącznym spełnieniu warunków, między innymi: zabudowana działka sąsiednia, położenie w obszarze uzupełnienia zabudowy, dostęp do drogi publicznej i wystarczające uzbrojenie. Od 1 września 2026 r. wniosek może zostać uwzględniony tylko w gminie z planem ogólnym. Decyzja, która stała się prawomocna od 1 stycznia 2026 r. w sprawie wszczętej od 16 października 2025 r., wygasa po 5 latach.

Zobacz: Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 61, 64c; ustawa z 7.07.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1688) w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 781

Wskaźnik miejsc postojowych

Liczba miejsc do parkowania, którą trzeba zapewnić na mieszkanie albo dom; plan miejscowy musi określić jej minimum, a może także maksimum. W przeglądzie planów dużych miast wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej wynosił od braku minimum w ścisłych centrach do 1,5 miejsca na mieszkanie, a dla domów jednorodzinnych najczęściej 2 miejsca na dom. Przy 168 mieszkaniach wskaźnik 1,2 oznacza 202 miejsca; te, które nie zmieszczą się na terenie, trzeba zbudować w hali garażowej.

Zobacz: Chłonność działki. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 15 ust. 2 pkt 6; plany miejscowe Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Łodzi (przegląd redakcji, 2026)

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu rolnego, na przykład budowy, po zmianie jego przeznaczenia. Dla gruntów objętych ustawą, w tym użytków rolnych klas I–III, wymaga decyzji starosty i wiąże się z jednorazową należnością oraz opłatą roczną w wysokości 10% należności przez 10 lat, która przechodzi na kolejnego właściciela. Ustawa zwalnia z opłat do 0,05 ha na dom jednorodzinny i 0,02 ha na lokal w budynku wielorodzinnym. Wyłączenie bez decyzji podwyższa należność i opłaty o 100%.

Zobacz: MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Podstawa: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 4, 11–12a, 28

Wypis i wyrys

Urzędowe wyciągi z planu albo z ewidencji gruntów. Wypis z planu miejscowego zawiera ustalenia tekstowe dla wskazanej działki, a wyrys to fragment rysunku planu z jej granicami; wydaje je urząd gminy, a dla planu ogólnego także e-Wyrys w Rejestrze Urbanistycznym. Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej wydaje starosta. Kupujący grunt pod osiedle potrzebuje obu par dokumentów: jedna mówi, co wolno zbudować, druga, co leży w granicach działki.

Zobacz: MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 30; Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 24

Wysokość zabudowy

Różnica między najwyższym punktem budynku, czyli dachem, ścianą albo attyką, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu na obwodzie rzutu ścian. Do wysokości nie wlicza się kominów, nadbudówek dźwigów ani wyjść z klatek schodowych na dach. Plan miejscowy określa maksymalną wysokość zabudowy i może określić też liczbę kondygnacji. Przy zabudowie wielorodzinnej wysokość, obok intensywności, decyduje o tym, ile pięter będą miały budynki i ile mieszkań zmieści się na działce.

Zobacz: Intensywność zabudowy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 30

ZZadatek

Kwota wpłacana przy zawarciu umowy, na przykład przedwstępnej, która zabezpiecza jej wykonanie. Gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Po wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny. Gdy umowę rozwiązano albo nie wykonano jej z przyczyn, za które nie odpowiada żadna strona albo odpowiadają obie, zadatek wraca do wpłacającego. Zaliczka nie ma takiego mechanizmu w Kodeksie cywilnym.

Zobacz: Umowa przedwstępna. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 394

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)

Szczególna forma planu miejscowego, którą rada gminy uchwala wyłącznie na wniosek inwestora i za swoją zgodą, po zawarciu z inwestorem umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego. Inwestor zobowiązuje się w niej do inwestycji uzupełniającej, na przykład drogi, szkoły albo zieleni publicznej, albo do pokrycia jej kosztów. Według resortu ZPI docelowo zastępuje uchwałę lokalizacyjną ze specustawy mieszkaniowej, która wygasła 1 września 2026 r. Sprzedaż terenu objętego ZPI ocenia się w VAT jak terenu z planem miejscowym.

Zobacz: Umowa urbanistyczna. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 37ea–37ee