Narzędzie

Kalkulator chłonności działki i wartości rezydualnej

Wpisz parametry z planu miejscowego i założenia projektu. Kalkulator policzy powierzchnię całkowitą nadziemną, PUM, liczbę lokali i miejsc postojowych oraz kwotę, którą projekt może zapłacić za grunt.

Przykład ilustracyjny. Wartości startowe pokazują działanie narzędzia i nie opisują rynku żadnego miasta. Wpisz dane swojej działki.

Kalkulator liczy w przeglądarce i potrzebuje włączonego JavaScriptu. Wzory i założenia opisuje metodologia.

Działka i plan miejscowy

Powierzchnia działki

Część działki w liniach rozgraniczających terenu MW lub MN, bez pasów pod drogi publiczne. Jednostka: m². Zakres od 100 do 2000000.

Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy

Wskaźnik z planu miejscowego, np. 1,2. Zostaw puste, jeśli plan go nie podaje. Jednostka: –. Zakres od 0.05 do 6.

Maksymalny udział powierzchni zabudowy

Jaką część działki mogą zająć budynki w rzucie. Jednostka: %. Zakres od 1 do 100.

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej

Teren z roślinnością, którego nie wolno zabudować ani utwardzić. Jednostka: %. Zakres od 0 do 99.

Maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych

Gdy plan podaje wysokość w metrach, przelicz ją na kondygnacje. Jednostka: kond. Zakres od 1 do 40.

Program projektu

PUM jako część powierzchni całkowitej

Resztę zajmują ściany, klatki schodowe i korytarze. W publicznie opisanych budynkach wielorodzinnych 64–69%; sprawdź z architektem. Jednostka: %. Zakres od 40 do 95.

Średnia powierzchnia lokalu lub domu

Średnia z programu mieszkań w projekcie. Jednostka: m² PUM. Zakres od 20 do 400.

Miejsca postojowe na lokal

Wskaźnik z planu miejscowego, np. 1,2 miejsca na mieszkanie. Jednostka: miejsc. Zakres od 0 do 5.

Teren na jedno miejsce naziemne z dojazdem

Założenie: 25 m². Samo miejsce z dojazdem w parkingu prostopadłym to ok. 19 m², ale drogi, plac zabaw i odsunięcia od okien też zabierają teren. Jednostka: m². Zakres od 10 do 40.

Przychód Ceny zawierają VAT

Cena sprzedaży mieszkań

Średnia cena w projekcie. Punkt odniesienia: ceny transakcyjne NBP na stronie Parametry planu. Jednostka: zł/m² PUM. Zakres od 1000 do 100000.

Stawka VAT od sprzedaży lokali

8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m² powierzchni użytkowej; nadwyżka ponad limit jest opodatkowana stawką 23%. Jednostka: %. Zakres od 0 do 23.

Cena miejsca w hali garażowej

Zostaw 0, jeśli miejsca są w cenie mieszkań. Jednostka: zł netto. Zakres od 0 do 500000.

Koszty i zysk

Koszt budowy

Koszt netto bez gruntu na 1 m² powierzchni całkowitej nadziemnej. Jednostka: zł/m² netto. Zakres od 1000 do 30000.

Koszt miejsca w hali garażowej

Koszt jednego miejsca w podziemnej hali. Jednostka: zł netto. Zakres od 0 do 300000.

Koszty miękkie

Projekt, nadzór, opłaty, marketing i sprzedaż. Jednostka: % budowy. Zakres od 0 do 50.

Koszty finansowania

Odsetki i prowizje kredytu na budowę. Jednostka: % budowy. Zakres od 0 do 30.

Zysk dewelopera

Zysk, który projekt musi przynieść, liczony od przychodu netto. Jednostka: % przychodu. Zakres od 0 do 50.

Wynik

Wartość rezydualna gruntu

—

— · —

Powierzchnia całkowita nadziemna: —
PUM: —
Lokale lub domy: —
Miejsca postojowe: —

Rachunek wartości rezydualnej
Przychód netto	—
Koszt budowy (z miejscami w hali)	—
Koszty miękkie	—
Finansowanie	—
Zysk dewelopera	—
Wartość gruntu	—

Wynik to szacunek metodą pozostałościową na podanych założeniach, nie wycena rzeczoznawcy. Wzory, założenia i ograniczenia: metodologia.

Wynik

Sprzedajesz grunt albo szukasz działki pod osiedle?