Do druku

Lista kontrolna do druku: due diligence działki pod osiedle

Redakcja Działki pod Osiedla · aktualizacja 2 października 2026

Ta lista zbiera rzeczy, które trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej na działkę pod osiedle, w dziewięciu obszarach: od księgi wieczystej po hałas i geotechnikę. Przy każdej pozycji podajemy, gdzie szukać odpowiedzi i jaki wpis albo sytuacja powinny zatrzymać rozmowy, dopóki ich nie wyjaśnisz.

Wydrukuj listę i odhaczaj pozycje przy kolejnych dokumentach. Jeśli działka ma plan miejscowy, część pozycji z obszaru 3 pomijasz; jeśli nie jest gruntem rolnym, pomijasz obszar 8. Szczegóły każdej pozycji, z podstawą prawną, opisuje poradnik due diligence działki pod osiedle, a parametry planu strona Parametry planu.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie. Nie jest poradą prawną ani podatkową — przed transakcją sprawdź skutki dla konkretnej działki z prawnikiem lub doradcą podatkowym.

Źródło: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece; Prawo geodezyjne i kartograficzne; ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; ustawa o drogach publicznych; Prawo energetyczne; ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę; Prawo wodne; ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku; ustawa o ochronie zabytków; ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych; ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego; ustawa o gospodarce nieruchomościami; Kodeks cywilny (teksty w ISAP), stan na 2 października 2026.

39 pozycji w 9 obszarach · stan prawny na 2 października 2026

1. Księga wieczysta

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Numer księgi i odpis wszystkich działów	ekw.ms.gov.pl (przeglądanie po numerze, bezpłatnie); odpis z Centralnej Informacji KW	brak numeru albo numer niepasujący do działki; dwie księgi o odmiennej treści; wydruk z przeglądania zamiast odpisu (bez mocy dokumentu)
Dział I-O zgodny z ewidencją gruntów	księga wieczysta i wypis z rejestru gruntów (starosta)	inna powierzchnia niż w ewidencji; część działki w innej księdze
Dział I-Sp: służebności na rzecz działki	księga działki i księga nieruchomości obciążonej	dojazd bez wpisu w obu księgach; działka drogowa w osobnej księdze, której umowa nie obejmuje
Dział II: właściciel i współwłaściciele	księga wieczysta, dokumenty nabycia	brak zgody wszystkich współwłaścicieli lub małżonka; użytkowanie wieczyste zamiast własności
Dział III: obciążenia, roszczenia, najem, pierwokup	księga wieczysta i akta księgi	roszczenie osoby trzeciej o przeniesienie własności; wpisana dzierżawa lub pierwokup; zajęcie egzekucyjne
Dział IV: hipoteki i sposób ich wykreślenia	księga wieczysta; bank wierzyciela	hipoteka przymusowa; hipoteka łączna po podziale; brak zgody banku na wykreślenie przy zapłacie ceny
Wzmianki i ostrzeżenia w każdym dziale	rubryki wzmianek w księdze	wzmianka o wniosku: rękojmia wiary publicznej księgi nie chroni nabywcy

2. Ewidencja gruntów i mapy

Sprawdzone	Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
	Użytki i klasy gleboznawcze	wypis z rejestru gruntów (starosta)	grunty rolne klas I–III, las, wody albo teren komunikacyjny w granicach działki
	Mapa do celów projektowych i sieci uzbrojenia	starosta (zasób geodezyjny, GESUT); geoportal.gov.pl; geodeta	sieć widoczna w terenie, a niewykazana na mapie; nieaktualna mapa

3. Plan i decyzje

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Przeznaczenie, wskaźniki i linie zabudowy w planie miejscowym	wypis i wyrys z urzędu gminy; rejestr-urbanistyczny.gov.pl	cel publiczny albo droga na części działki; linie zabudowy zabierające rzut budynku
Plan ogólny, strefa i obszar uzupełnienia zabudowy	e-Wyrys w Rejestrze Urbanistycznym; urząd gminy	gmina bez planu ogólnego (od 1.09.2026 brak podstawy do nowych WZ); strefa SJ przy projekcie bloków
Warunki zabudowy i ich ważność	decyzja i akta sprawy w urzędzie gminy	WZ prawomocna od 1.01.2026 wygasa po 5 latach; przeniesienie wymaga zgody strony, na którą ją wydano; od 1.01.2027 wnioskodawca musi mieć prawo do dysponowania działką
Renta planistyczna	uchwała planu (stawka); urząd gminy	plan uchwalony lub zmieniony w ciągu 5 lat przed sprzedażą; opłata do 30% wzrostu wartości

4. Droga i dojazd

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Dostęp do drogi publicznej	księga wieczysta, ewidencja gruntów, zarządca drogi	dojazd „utarty” bez tytułu prawnego; służebność niewpisana do księgi
Droga wewnętrzna	księga działki drogowej, umowy	droga jednego właściciela bez udziałów lub służebności dla przyszłych mieszkańców; brak ustaleń o kosztach
Zjazd z drogi publicznej	zarządca drogi (decyzja)	brak zezwolenia; zezwolenie wygasłe po 3 latach bez budowy; zjazd z drogi krajowej lub wojewódzkiej
Podział nieruchomości	wójt (decyzja o podziale); geodeta	nowe działki bez dostępu do drogi; grunty pod drogi publiczne przechodzą na gminę
Dojazd pożarowy i woda do gaszenia	projektant; straż pożarna; przedsiębiorstwo wodociągowe	droga pożarowa nie mieści się na działce; teren powyżej 5 ha z jednym wjazdem; brak wody do gaszenia

5. Media

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Energia: warunki przyłączenia i dostępna moc	operator systemu dystrybucyjnego	odmowa z braku warunków technicznych; warunki ważne tylko rok
Woda i kanalizacja	przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne; plan rozwoju gminy	brak sieci i brak jej w planie rozwoju; warunki wygasłe (ważne 2 lata); budowa sieci przez inwestora bez umowy o przekazanie
Gaz i ciepło	operatorzy sieci	gazociąg wysokiego ciśnienia ze strefą kontrolowaną, która wyklucza zabudowę; sieć ciepłownicza w zasięgu: obowiązek przyłączenia albo audyt
Wody opadowe	zarządca kanalizacji deszczowej; Wody Polskie	odprowadzanie na grunty sąsiednie; ponad 3500 m² i ponad 70% powierzchni utwardzonej: opłata za zmniejszenie retencji

6. Środowisko

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach	wójt, burmistrz, prezydent; BIP gminy	zabudowa mieszkaniowa od 4 ha z planem albo od 2 ha bez planu (niższe progi na obszarach chronionych); etapy się sumują; decyzja starsza niż 6 lat
Natura 2000 i inne formy ochrony przyrody	geoserwis.gdos.gov.pl; uchwały sejmiku	zakazy zabudowy w parku krajobrazowym lub obszarze chronionego krajobrazu
Zagrożenie powodziowe	Hydroportal ISOK; Wody Polskie	obszar szczególnego zagrożenia powodzią: pozwolenie wodnoprawne i uzgodnienia
Strefy ochronne ujęć wody	akt wojewody lub decyzja Wód Polskich; plan miejscowy	teren ochrony bezpośredniej albo pośredniej z zakazami i ograniczeniami zabudowy
Drzewa i las	gmina (zezwolenia); wypis z rejestru gruntów	las na działce; wycinka wymagająca zezwolenia
Osuwiska i tereny górnicze	starosta; mapa.osuwiska.pgi.gov.pl; rejestr obszarów górniczych	osuwisko albo teren górniczy: skomplikowane warunki gruntowe

7. Zabytki i archeologia

Sprawdzone	Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
	Rejestr i ewidencja zabytków, strefy w planie	zabytek.pl; wojewódzki konserwator zabytków; plan miejscowy	wpis do rejestru; strefa konserwatorska; wszczęte postępowanie o wpis; od 3.06.2026 roboty w otoczeniu zabytku wymagają zgłoszenia do konserwatora (60 dni na sprzeciw)
	Stanowiska archeologiczne	wojewódzki konserwator zabytków	badania na koszt inwestora; po odkryciu wstrzymanie robót do miesiąca, przy wyjątkowym zabytku do 6 miesięcy

8. Grunty rolne i leśne

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Zgoda na zmianę przeznaczenia i wyłączenie z produkcji	gmina; starosta; regionalna dyrekcja Lasów Państwowych	grunty rolne klas I–III poza miastem bez zgody; las, który wymaga zgody także w mieście; opłaty roczne przechodzące na nabywcę
Nieruchomość rolna i KOWR	plan miejscowy; księga wieczysta; KOWR	nieruchomość rolna od 1 ha bez planu przeznaczającego ją na cele nierolne: kupić może tylko rolnik indywidualny albo podmiot za zgodą KOWR; nabycie niezgodne z ustawą jest nieważne
Prawo pierwokupu: gmina, KOWR, dzierżawca, Lasy Państwowe	księga wieczysta; umowy dzierżawy; notariusz	sprzedaż bezwarunkowa przy ustawowym pierwokupie jest nieważna

9. Inne

Co sprawdzić	Gdzie	Sygnał ostrzegawczy
Linie energetyczne, gazociągi i służebność przesyłu	księga wieczysta (dział III); GESUT; operatorzy sieci	sieć bez wpisu w księdze, a mimo to skuteczna wobec nabywcy; strefy, w których zabudowa wymaga opinii operatora
Hałas, lotniska i obszary ograniczonego użytkowania	mapy akustyczne; uchwały sejmiku; Urząd Lotnictwa Cywilnego; plan miejscowy	przekroczenia przy drodze lub kolei; obszar ograniczonego użytkowania lotniska; budynek wyższy niż powierzchnie ograniczające wymaga zgody Prezesa ULC
Tereny zamknięte i ich strefy ochronne	starosta; wojewoda (dziennik urzędowy); gmina	na terenie zamkniętym plany nie obowiązują; w strefie ochronnej zakazy i ograniczenia zabudowy
Badania geotechniczne	geolog; projektant	wysoki poziom wód gruntowych, grunty organiczne, nasypy
Użytkowanie wieczyste	księga wieczysta (działy II i III); umowa o oddanie gruntu	grunt niezabudowany nie przekształca się we własność z mocy ustawy; termin zabudowy z umowy; aktualizacja opłaty
Najem i dzierżawa na działce	umowy; księga wieczysta; wizja w terenie	nabywca wstępuje w umowę; dzierżawa z datą pewną na czas oznaczony