Kalkulator liczy dwie rzeczy: chłonność działki z parametrów planu miejscowego i wartość gruntu metodą pozostałościową, czyli przychód ze sprzedaży mieszkań pomniejszony o koszty budowy, koszty miękkie, finansowanie i zysk dewelopera. Wynik to szacunek wartości dla inwestora na wpisanych założeniach. Nie jest to wartość rynkowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami ani wycena rzeczoznawcy.
Chłonność: od planu do liczby lokali
- Powierzchnia całkowita nadziemna (PCN) = mniejsza z dwóch wartości: powierzchnia działki × maksymalna nadziemna intensywność zabudowy albo powierzchnia działki × maksymalny udział powierzchni zabudowy × liczba kondygnacji nadziemnych. Gdy plan nie podaje intensywności, liczy się tylko druga wartość; gdy nie podaje zabudowy lub kondygnacji, tylko pierwsza.
- PUM = PCN × udział powierzchni użytkowej mieszkań w powierzchni całkowitej.
- Lokale = PUM ÷ średnia powierzchnia lokalu, zaokrąglone w dół.
- Miejsca postojowe = lokale × wskaźnik z planu, zaokrąglone w górę.
- Miejsca naziemne = teren poza zabudową i powierzchnią biologicznie czynną ÷ powierzchnia na jedno miejsce z dojazdem, zaokrąglone w dół i nie więcej niż potrzeba; reszta trafia do hali garażowej.
Definicje parametrów planu i ich źródła opisuje strona Parametry planu.
Wartość gruntu metodą pozostałościową
Wartość gruntu = przychód netto − koszt budowy − koszty miękkie − finansowanie − zysk dewelopera, gdzie:
- przychód netto = PUM × cena za m² (podzielona przez 1 + stawka VAT, jeśli cena jest brutto) + miejsca w hali × cena miejsca;
- koszt budowy = PCN × koszt za m² + miejsca w hali × koszt miejsca;
- koszty miękkie i finansowanie to procent kosztu budowy;
- zysk dewelopera to procent przychodu netto.
Kalkulator podaje wynik w złotych, na 1 m² PUM i na 1 m² działki. Cena gruntu w zł/m² PUM to jednostka, którą posługują się deweloperzy przy zakupie gruntów pod bloki; na przykład spółki giełdowe ujawniają w raportach koszt zakupu gruntu w przeliczeniu na m² PUM.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pierwszeństwo podejściu porównawczemu i dochodowemu, a podejście mieszane, z metodą pozostałościową, przewiduje na sytuację, gdy porównanie nie jest możliwe. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości pozwala stosować tę metodę, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, a jej elementy odzwierciedlają dane rynkowe. Wycena dla indywidualnych potrzeb inwestora może służyć tylko do oceny sposobu wykorzystania nieruchomości. Od 13 lutego 2026 r. pełne dane Rejestru Cen Nieruchomości są w Geoportalu bezpłatne (Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 40a, w brzmieniu Dz.U. 2025 poz. 1542), więc wynik warto zestawić z cenami transakcyjnymi podobnych działek.
Uwaga terminologiczna: w samym rozporządzeniu „wartość rezydualna” oznacza coś innego, czyli wartość nieruchomości po ostatnim roku prognozy w podejściu dochodowym. W serwisie mówimy o wartości rezydualnej gruntu w znaczeniu metody pozostałościowej.
Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151–152 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 12, § 16–18, § 48 (Dz.U. 2023 poz. 1832), stan na 2 października 2026.
Założenia i punkty odniesienia
Wartości startowe kalkulatora są przykładem, nie danymi rynkowymi. Poniższa tabela pokazuje, gdzie szukać punktu odniesienia dla każdego założenia.
Założenia kalkulatora i publiczne punkty odniesienia
| Parametr | W przykładzie | Punkt odniesienia | Źródło |
|---|---|---|---|
| PUM jako część PCN | 70% | 64–69% w trzech publicznie opisanych budynkach wielorodzinnych; brak statystyki urzędowej | koncepcja zabudowy, BIP Legnicy (2022); cennik obiektów Sekocenbud (2026) |
| Średni lokal | 50 m² | 51,4 m² w budynkach wielorodzinnych oddanych w 2025 r.; domy deweloperskie 97,4 m² | GUS, Efekty działalności budowlanej w 2025 r. |
| Miejsce naziemne z dojazdem | 25 m² | ok. 18,75 m² przy parkingu prostopadłym dwustronnym (stanowisko 2,5 × 5 m, dojazd 5 m) | rozporządzenie o warunkach technicznych, § 21, § 104 (stan do 19.09.2026) |
| Cena mieszkań | 12 000 zł/m² brutto | II kw. 2026: 14 444 zł/m² w 7 największych miastach, 11 037 zł/m² w 10 pozostałych | NBP, baza cen BaRN |
| Koszt budowy | 4000 zł/m² PCN netto | 5431–5981 zł/m² powierzchni użytkowej (budynek 5-kondygnacyjny z garażem, bez gruntu); na m² PCN odpowiednio mniej | NBP, informacja o cenach mieszkań, I kw. 2026, s. 22 |
| Koszty miękkie | 12% budowy | projekt i zarządzanie inwestycją: 6,8–18,3% kosztu budowy w sześciu miastach | NBP, I kw. 2026, s. 23 (obliczenie redakcji) |
| Finansowanie | 7% budowy | koszt kredytu ok. 7% kosztu budowy w sześciu miastach | NBP, I kw. 2026, s. 23 (obliczenie redakcji) |
| Zysk dewelopera | 15% przychodu | NBP szacuje zwrot z kapitału projektów na ok. 21%; marże brutto spółek (27–38%) liczone są przed kosztami ogólnymi i nie są tym samym parametrem | NBP, I kw. 2026, s. 4 i 22; raporty spółek za I półrocze 2026 r. |
| VAT od sprzedaży | 8% | lokale do 150 m² i domy do 300 m² powierzchni użytkowej; nadwyżka 23% | ustawa o VAT, art. 41 ust. 12–12c |
Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w I kw. 2026 r., stan na I kw. 2026.
Źródło: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN), stan na II kw. 2026.
Źródło: GUS, Efekty działalności budowlanej w 2025 r., stan na 31 grudnia 2025.
Źródło: Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 41 ust. 12–12c (ISAP), stan na 2 października 2026.
Koszt budowy w danych NBP odnosi się do metra powierzchni użytkowej i obejmuje już garaż podziemny typowego budynku. Kalkulator liczy koszt na metr powierzchni całkowitej i osobno koszt miejsc w hali, więc biorąc liczbę z NBP, przelicz ją przez udział PUM w PCN i nie doliczaj hali drugi raz.
Czego model nie uwzględnia
Każde z poniższych uproszczeń przesuwa wynik w znanym kierunku, więc da się je wziąć pod uwagę przy czytaniu wyniku.
- Finansowanie gruntu. Nota interpretacyjna PFSRM nalicza koszt finansowania także od wartości gruntu. Kalkulator liczy finansowanie tylko od kosztu budowy, więc wartość gruntu wychodzi wyższa, niż wynikałoby z pełnego rachunku.
- Teren pod parking. Kalkulator przyjmuje, że cały teren poza zabudową i zielenią może być parkingiem. W rzeczywistości część zajmują drogi wewnętrzne i chodniki, plac zabaw, miejsce na odpady i odsunięcia parkingu od okien (od 7 do 20 m, zależnie od liczby miejsc). Liczba miejsc naziemnych jest więc górnym oszacowaniem, a hal może być potrzeba więcej.
- Pełne kondygnacje. Gałąź „zabudowa × kondygnacje” zakłada, że każda kondygnacja ma pełny rzut. Poddasza i wycofane piętra dają mniej powierzchni.
- Starsze plany. W planach uchwalanych przed reformą z 2023 r. intensywność może obejmować kondygnacje podziemne albo balkony; wtedy wskaźnik z planu trzeba przeliczyć przed wpisaniem.
- Wskaźnik miejsc zależny od wielkości mieszkań. Część nowszych planów (np. w Warszawie) wymaga jednego miejsca na mieszkanie do 60 m² i więcej na większe. Kalkulator przyjmuje jeden wskaźnik na lokal.
- Koszty ogólne i sprzedaży. W raportach spółek giełdowych wynoszą od 5% do 13% przychodów; w kalkulatorze trzeba je ująć w kosztach miękkich albo w zysku.
- Czas. Rachunek nie dyskontuje przepływów: projekt trwający kilka lat ma niższą wartość dzisiejszą niż suma liczona w jednym momencie.
- VAT ponad limit. Kalkulator stosuje jedną stawkę do całej ceny. Przy mieszkaniach powyżej 150 m² i domach powyżej 300 m² część ceny podlega stawce 23%.
Źródło: PFSRM, nota interpretacyjna „Zastosowanie metody pozostałościowej…” (uchwała RK nr 39/2009, wersja z 7.04.2014), stan na 7 kwietnia 2014.
Dane w serwisie i harmonogram odświeżania
Zbiory danych używane w serwisie
| Dane | Źródło | Stan w serwisie | Odświeżanie |
|---|---|---|---|
| Ceny mieszkań w miastach | NBP, baza BaRN | II kw. 2026 | co kwartał, po publikacji NBP |
| Plany miejscowe i decyzje WZ | MRiT/GUS, badanie 1.02.04 | 31.12.2025 | raz w roku (wyniki latem) |
| Ceny gruntów pod zabudowę | GUS, Obrót nieruchomościami | 2024 r. (ceny za 2025 r. nieopublikowane) | raz w roku |
| Budownictwo mieszkaniowe | GUS | 2025 r. | raz w roku |
| Przepisy | ISAP, Dziennik Ustaw | 2.10.2026 | przy każdej zmianie |
Udział powierzchni województwa objętej planami miejscowymi liczymy sami: powierzchnia obowiązujących planów z badania MRiT/GUS podzielona przez powierzchnię województwa według GUS. GUS publikuje te dane tylko dla gmin, a metodę sprawdziliśmy na wskaźniku GUS dla gmin miejskich za 2024 r.
Zasady redakcyjne
Każda liczba rynkowa ma przy sobie źródło i datę stanu. Przepisy podajemy z artykułem i pozycją Dziennika Ustaw, a obliczenia własne opisujemy jako własne. Nie publikujemy wymyślonych przykładów transakcji, opinii ani ekspertów; przykłady liczbowe są oznaczone jako przykłady. Kto prowadzi serwis i jak zgłosić błąd, opisuje strona O serwisie.